「3,000万円の家が3,000万円じゃ買えない」って本当？
「予算は3,000万円でお願いします」
そう言ってご来店されるお客様は少なくありません。
でも、私たち不動産のプロからすると、その一言にヒヤッとする場面も多いんです。
なぜなら、住宅購入には“物件価格以外の費用”＝諸費用がかかるから。
実際、こんなケースがありました。
【相談事例】
静岡県富士市在住・Hさんご夫妻（30代）
初めての住宅購入で、予算は「3,000万円ジャスト」。
ご夫妻：「この物件2980万円で予算内だしいいね！」
私：「物件は2980万円ですが、別で諸費用が約180万円程必要になるんです」
ご夫妻：「えっ、諸経費ってそんなにかかるんですか！？」
私：「諸費用は一般的に“物件価格の6〜10%”程度かかるんです」
住宅購入にかかる諸費用とは？
諸費用の内容は大きく分けて以下のようになります。
| 項目 | 内容 | おおよその費用 |
|---|---|---|
| 登記費用 | 所有権移転、抵当権設定などの手続き費用 | 約20〜30万円 |
| 仲介手数料 | 仲介業者への報酬（売主が業者でない場合） | 約80〜100万円（3,000万円の物件） |
| ローン手数料 | 金融機関によって異なる。保証料・事務手数料等 | 約30〜50万円 |
| 火災保険料 | 建物・家財などへの補償（10年分前払いが多い） | 約15〜30万円 |
| 固定資産税清算金 | 売主と買主で日割り計算して精算 | 数万円程度 |
| 印紙代 | 売買契約書、ローン契約書に必要 | 数千円〜数万円 |
| その他 | 引っ越し費用・家具購入なども要考慮 | 数万〜数十万円 |
👉 合計：150万円〜250万円程度が相場
諸費用を見落とす“3つのパターン”
①「フルローンでOK」は通用しないことも
多くの金融機関では、物件価格＋諸費用の全額ローン（いわゆる諸費用ローン）には制限があります。諸費用は自己資金で賄う前提で審査されることもあり、審査落ちの原因にもなります。
②「売主物件＝諸費用が少ない」も要注意
確かに、売主が不動産会社であれば仲介手数料はかかりません。でもその分、販売価格が高めに設定されていたり、諸費用の内訳が見えにくいケースもあります。
③「引き渡し後の出費」が抜けている
家具・家電・カーテン・外構費用…
いざ引っ越したら「お金が足りない！」なんてケースも。これも“諸費用”と考えて予算に入れるべきです。
住宅購入時の資金計画、どう立てる？
✅ ステップ1：自己資金の確認
まずは、「いくら現金で用意できるか」を確認。手元に残すお金も含めて資金配分を考えるのが大事です。
例）
-
手元資金：400万円
-
手元に残したい金額：100万円
→ 諸費用＋頭金に使える金額：300万円
✅ ステップ2：物件価格の目安を逆算
たとえば、借入希望額が2,700万円、自己資金が300万円あれば、
**購入可能な物件価格は3,000万円（2700＋300）**になります。
ただし、その300万円の中から諸費用180万円を引くと、実質の頭金は120万円。
これを考慮して、2,820万円の物件が限界ラインという見方もできます。
FP・宅建士が教える「諸費用を抑えるコツ」
✔ 火災保険を一括見積りで比較する
→ 内容は同じでも保険会社によって数万円の差が。
✔ 金融機関選びで手数料を抑える
→ ネット銀行や地銀には、保証料0円の商品も。※ネット銀行は借り換え融資非対応が基本の為、注文住宅で使う際は要注意、別のコラムで解説します。
✔ 引き渡し後の支出も予算に入れておく
→ 外構・照明・家具で100〜150万円程度は見ておくと安心。
まとめ｜「物件価格＋250万円」までが現実的予算
多くの方が住宅購入＝物件価格の話だと思いがちですが、実際には違います。
私が何百組とご案内してきた経験から言えるのは、
✅ 「物件価格＋諸費用＋引越後の生活費＝本当の予算」
ということ。
最初からこの認識があれば、「こんなはずじゃなかった…」を防げます。
💡最後に：相談はプロに早めに！
不動産会社やFPに**“買う前に”**相談することが、予算オーバーを防ぐ最大の方法です。
「今の年収で、いくらまでの家が買えそう？」
「諸費用を含めていくら貯めておけば安心？」
そんな疑問も、ぜひお気軽に相談してくださいね。
私たちかごやのスタッフは、お客様に寄り添った提案を心がけています。
ブログ監修：日比幸平
保有資格：宅地建物取引士・ファイナンシャルプランニング技能士2級 他